自己破産したら持ち家はどうなる？

自己破産は、借金がどうしても返せなくなった人の救済措置である「債務整理」方法の1つです。

自己破産はメリットが大きな債務整理手続ですが、その分デメリットもあります。
持ち家がある場合、自己破産をするとそのデメリットの影響を受けてしまいます。

「自己破産をすると家が処分されるのか？」「いつ出ていかなければいけないのか？」など、自己破産を考えている上で、生活の基盤となる家に関する不安は尽きないでしょう。

この記事では、自己破産をすると家がどうなるのかを解説していきます。

１．自己破産とは

自己破産とは、債務の返済ができない場合に、資産を処分して債権者に配当するかわりに、残債務の支払義務を免れることを裁判所に認めてもらう債務整理手続です。

裁判所が選任した破産管財人によって、一部の財産（生活必需品や99万円以下の現金、その他一定額以下の価値とされた財産）を除き、全ての財産が処分され、債権者への配当に回されます。
不動産や車も処分されます（ただし中古車で20万円以下の市場価値だと認められれば別です）。

財産を処分し、配当を終えた後に、借金の支払義務をなくしてもらうことを「免責」といい、裁判所から「免責許可決定」を得られれば、債務者は借金の返済義務を免れることができます（ただし、税金、罰金、養育費等、一部の「非免責債権」は除きます）。

２．自己破産すると家はどうなる？

(1) 持ち家は任意売却される

自己破産申立時点で持ち家がある場合は、破産手続の中で、ほぼ確実に持ち家を処分されます（ここでは、土地及び建物の所有権が破産者にある家を「持ち家」と呼びます）。

たとえ、持ち家が債務の担保に供されていない場合でも（※）、自己破産の手続が開始されれば、持ち家は破産管財人によって競売にかけられるか、任意売却されます。
※尚、持ち家が債務の担保に供されているときは、破産手続とは別個に、抵当権者からの申立てによって強制競売が行われ、代金は抵当権者に優先的に配当されるのが通常です。

ただし、破産管財人は、破産者の資産をできるだけ高く換価して債権者に配当することが職務です。競売の場合は相場よりも3割から5割程度安くなってしまいますので、通常は任意売却が選択され、競売によるケースはほとんどありません。

(2) 持ち家を明け渡す期日は破産管財人と調整

破産手続開始決定とともに、持ち家の管理処分権は破産者から破産管財人に移りますので、その時点から破産者は持ち家に居住する権利を失います。

ただ、破産管財人から直ちに退去を求められるわけではなく、多くの場合、破産管財人が任意売却の手続を進めながら、現実的に破産者が退去可能な日程と買受人に物件を明け渡す期日を調整することになります。

また、破産者が引越費用を捻出できず退去できない場合、破産管財人は、法的には引渡命令によって強制的に退去させることも可能です。

しかし、その手続にかかる時間と費用を考えると、任意売却の代金など、本来は債権者の配当に回すべき財産（これを「破産財団」と呼びます）から引越費用を支払って、早期の明け渡しを実現し、有利な条件で売却したほうが、債権者全体の利益となる場合もあります。

そこで、そのような場合には、裁判所の許可を得たうえで、破産者に対して引越費用を支払ってくれる扱いが通常です。

(3) 破産申立て前に持ち家を処分してしまうことは可能か？

なお、自己破産の申立てをする前に、持ち家を任意売却してしまうという方法もあります。

この方法をとると、他に資産がない場合、自己破産で処分して配当にあてるべき資産がない状態で破産手続の申立てができるので、数十万円単位で裁判所に費用（予納金）を支払わなくてはならない「管財事件」ではなく、費用が低額な「同時廃止事件」として扱ってもらえる可能性があります（具体的な取り扱い基準は各裁判所によって異なります）。

ただし、申立前の任意売却は、裁判所によって、その価格の適正さや代金の使途などを厳しく審査されます。
仮に財産隠しや、一部の債権者に対する優遇策と評価されてしまうと、売却の効力自体が否定されたり、免責が不許可となってしまったりする危険があります。

したがって、弁護士に相談して、自己破産前に持ち家が任意売却できるかどうかを検討することをおすすめします。

(4) 賃貸物件には住み続けることができる

賃貸物件の建物に住んでいる場合、家賃の滞納があるかどうかで、その後の対応が決まります。

①家賃の滞納がないとき

家賃を滞納していない場合、これまで通り住むことができます。

破産手続開始決定後に得た給与などの収入であれば自由財産（新得財産）として、破産者が自由に使用することが認められますから、そこから、今までどおりに、きちんと家賃を払い続けている限り、自己破産を理由にして追い出される事はありません。

②家賃の滞納があるとき

家賃の滞納をしている場合、自己破産をすると今までの滞納家賃の支払義務も免責されます。そのまま支払わないならば、家賃を踏み倒すことになります。

免責によって支払義務がなくなっても、不払いによる契約違反をしたという事実には変わりありませんから、貸主から賃貸借契約を解除されて、賃貸物件を追い出されてしまう可能性が高いでしょう。

そこで、破産手続開始決定後に得た収入であれば破産者は自由に使えますから、貸主と協議し、今後の家賃に滞納家賃分を上乗せして分割払いをするなどの提案を受け入れてもらう必要があります。

しかし、追い出されたくないからと、自己破産の申立て直前に家賃の滞納分をまとめて払ってしまうと、「偏頗弁済（へんぱべんさい）」として「免責不許可事由」に該当するおそれがあり、結果的に自己破産の免責許可が下りない可能性が出てきます。
（自己破産には、全ての債権者を平等に扱わなければならないという決まりがあります。）

ただし、滞納が2、3ヶ月分程度であれば、滞納分の支払いを裁判所が認めてくれる可能性もあります。
自己判断ではなく、弁護士と相談しながら慎重に進めていくべきでしょう。

３．自己破産で持ち家を残すのは難しい

「自己破産を考えているが、持ち家を失いたくない」という方も多いと思います。
しかし、現実的には自己破産をしながら持ち家を残すというのはとても難しいと言えるでしょう。

ネット上の間違った噂で、「１．親族に買い取ってもらい、その家に住み続ける」「２．家の名義を他人に移す」「３．夫婦共有名義にする」といった方法を聞いた事がある方もいるかもしれませんが、これらのやり方では、自己破産後に持ち家を残せる可能性は低いです。

まず、１は値段が適性である限り法律的には問題ではありませんが、自己破産による資産処分の回避目的であることがわかると、銀行は融資してくれないのでローンが組めません。
つまり、買う側は一括払いで家を買わなければいけなくなってしまい、資金が潤沢な親戚がいない限り、これは現実的に難しいです。

資金のある親族に売る場合も、家の価格は市場の相場価格で売る必要があります。そうでないと売買の効力を否定される場合や、「不利益となる処分」をしたとして、免責不許可となる場合があり、最悪の場合は、破産者と買受人の親戚は「詐欺破産罪」として10年以下の懲役刑もしくは1000万円以下の罰金刑で処罰されます（破産法265条1項4号）。

２は法律的に問題になる可能性が高いです。破産手続き直前に家の名義を他人に移す事は「財産の隠匿」に該当する恐れがあり、これも名義移転の効力を否定されるだけでなく、免責不許可事由に該当します。

またこれも、最悪の場合は、破産者と移転先の名義人が「詐欺破産罪」として、「1」と同様に処罰されます（破産法265条1項1号）。

３の夫婦共有名義にしても、夫婦といえども自己破産の手続きにおいては別個の人格ですから、共有持分の譲渡が適正価格でない限り、「1」及び「2」と同様の結果となります。

また、仮に共有持分の譲渡が適正価格であったとしても、残った破産者の共有持分は処分されてしまいますので、実際上、物件を維持するには、夫婦のうち破産者でない者の名義で適正価格で買い取るしかありません。

結局、夫婦の片方が、自分たちの持ち家を適正価格で買い取るしか方法がないわけです。しかし、それができるなら自己破産する必要はないことが通常ですので、現実的な方法ではありません。

このように、自己破産をしながら持ち家を残すというのは難しいのです。

４．借金を整理したいが家を残したい場合

では、借金はなくしたいが、どうしても家を残したい場合、どのような手段がとれるか、見ていきましょう。

(1) リースバックを利用

「リースバック」とは、持ち家を不動産業者や投資家などの第三者に売却し、売却先と賃貸借契約を結んで、元の所有者が今まで通りに住み続けるという仕組みです。

この仕組みを利用すると、自己破産をしながら今住んでいる家に賃借人として住み続ける事ができそうに思えます。本当にそうでしょうか？

リースバックでは、買主は、支払った買取代金を超える総額を、月々の賃料で分割回収することで利益をあげます。
したがって、買取代金は相場より安く買いたたかれるにもかかわらず、相場よりも高い家賃を要求されることが当然です。

しかし、破産の場合、相場より安い金額で売却する破産管財人はいません。破産管財人は債権者の利益のために、破産者の資産をできるだけ高く処分することが責務だからです。

また、自己破産をする人が、相場より高い家賃を支払えるはずがありません。

したがって、自己破産をしながらリースバックで持ち家に住み続けるという計画は、ほとんどの場合、絵に描いた餅です。

もしも、高額な家賃を支払うだけの継続的な収入が期待できる人なら、むしろ自己破産ではなく、後述の個人再生を検討するべきでしょう。

(2) 自己破産以外の債務整理方法を利用

自己破産をしながら持ち家を残す、ということがいかに難しいかは分かっていただけたと思いますが、別の債務整理方法を利用すれば、持ち家を残すことは不可能ではありません。

①任意整理

「任意整理」とは、債権者と交渉して、借金の利息の減額などをしてもらう債務整理方法です。自己破産と違い整理する債務を選択できますから、住宅ローンを外すことにより、持ち家を残すことができます。

ただし、任意整理は借金の分割払いや利息の減額を求める交渉なので、自己破産のように借金が全てなくなるわけではありません。

当初自己破産を考えなければいけないほどに借金がある方にとっては、任意整理の減額率では借金の根本的な解決にならない可能性があります。

②個人再生

「個人再生」とは、債務額5,000万円以下（住宅ローンなど担保付きの債務を除く）の人が裁判所に申立をして、借金を最大10分の1まで減額してもらい、それを原則3年で分割返済していく債務整理方法です。個人再生手続を利用するには、安定した収入が必要な他、いくつかの条件が必要になります。

自己破産と違い借金は全てなくなるわけではありませんが、条件によっては、借金額は大幅に減らす事ができます。

そして、個人再生には住宅ローン特則という制度があり、それを利用することで、借金を大幅に減らしながら持ち家を残す事ができます。住宅ローンの支払いは今まで通り続けながら、他の借金だけ減額し、分割払いとしてもらえるのです。

ただし、個人再生手続の条件だけでも厳しいのに、住宅ローン特則を利用しようとすると更に条件は厳しく、手続きは複雑なものになります。
弁護士に相談して、自分が利用できるかどうか調べてもらう必要があります。

５．まとめ

自己破産は借金をなくすことができますが、かわりに持ち家などの財産を失います。

もし「家族の生活環境を変えたくない、でも債務整理をしたい」という方は、自己破産以外の債務整理方法を考えた方が良いでしょう。

家を残したい場合、早めに相談することで、個人再生やその他手段を取れる可能性が高くなります。借金問題は、とにかく早めに弁護士に相談することが大事です。

借金にお悩みの方は、一度弁護士にご相談ください。
「どの手続きが自分の状況に合っているかわからない」ということも多いと思いますが、弁護士が借金額や相談者様の置かれている状況に応じて、適切なアドバイスをいたします。